Le 29 mars dernier, le journal L’Écho nous apprenait que l’État fédéral, à travers la Société fédérale de participations et d’investissement (SFPI), souhaitait acheter des bureaux à la Commission européenne pour 1 milliard d’euros. On parle d’un achat de 23 immeubles situés dans le quartier européen, d’une superficie totale de 350.000 m2 dans le quartier Léopold, soit un peu plus de 2.850 euros/m2. Le plus grand bâtiment du portefeuille serait le gigantesque complexe de bureaux situé rue de la Loi 130.

L’opération d’achat se déroulerait en deux temps. Dans un premier temps, l’acquisition se ferait par la SFPI. Dans un second temps, le portefeuille serait attribué par tranches pour le rénover et le redéployer en collaboration avec des promoteurs immobiliers.

Selon le même article, cette opération en deux temps permettrait au gouvernement régional bruxellois, à la Ville de Bruxelles et aux communes d’Etterbeek et d’Ixelles de piloter la transformation du quartier européen. Il est question, pour les autorités, d’obliger les sociétés immobilières à transformer les bureaux en complexes hybrides comprenant à la fois des bureaux, des habitations sociales et des commerces.

La Commission européenne, de son côté, ferait migrer une partie de ses services vers des bâtiments moins énergivores.

La SFPI espère lancer le redéploiement du parc immobilier d’ici à 2026 et les premières rénovations devraient être achevées en 2028. Les surfaces concernées donnent le tournis et aiguisent sans doute les appétits.

Aujourd’hui j’ai interrogé le Ministre-Président concernant l’implication de la Région dans ces transactions immobilières et sur ce que sera son rôle dans cette opération voici sa réponse:

La Région, la Ville de Bruxelles et les communes d’Ixelles et d’Etterbeek ont développé une vision partagée pour le quartier européen. Celle-ci vise une transformation à différents niveaux pour améliorer la qualité de vie en général, par le biais d’une série de lignes directrices et d’axes de redéveloppement dont les traits principaux sont :

– l’introduction de la mixité avec 50 % de logements, de l’équipement et des commerces ;

– l’amélioration des espaces publics et des intérieurs d’îlot avec une dédensification là où c’est le plus pertinent ;

– une densité globale inchangée ;

– le renforcement de l’axe culturel avec un circuit muséal pour les piétons entre les deux grands pôles que sont le Mont des Arts et le Cinquantenaire ;

– et l’axe des parcs en renforçant la maille verte.

Il faudra voir quelle sera la réelle capacité d’intervention régionale, dans un quartier où la valeur économique des biens est une des plus élevées de la Région. Cliquer ici pour la vidéo

La démocratie ne consiste pas à l’emporter sur le point de vue de l’autre. La démocratie suppose d’être capable d’entendre les arguments de l’autre et de les intégrer dans une solution co-construite et délibérée. Si la posture actuelle de certains est le tout ou rien alors effectivement nous sommes devant une impasse dommageable.

Je m’explique, le projet de PAD Josaphat initial était un mauvais projet : trop dense, trop peu attentif à la préservation de la biodiversité et n’incluant pas suffisamment les enjeux de mobilité.

Il était prévu de construire sur la partie de Josaphat, qui nous occupe aujourd’hui, la partie est laissée en friche, quelque 1600 logements. La déclaration politique de majorité, l’enquête publique, la mobilisation des associations et les avis de la commune de Schaerbeek notamment, ont amené une modification du programme et le projet aujord’hui porte sur la construction de 509 logements dont 52% de logement public social. Par ailleurs 2/3 de la friche sont sauvegardés, 1/3 en parc et 1/3 sanctuarisé pour la biodiversité.

C’est une évolution qu’il faut saluer. Par ailleurs les 509 familles qui y trouveront un logement bénéficieront des normes du « référentiel quartier durable » de Bruxelles Environnement. Au même titre que Fribourg en Allemagne, Bruxelles pourrait se targuer de l’exemplarité de ce développement urbanistique.

Précisons aussi qu’il s’agit d’un terrain public et que c’est le secteur public qui est à la manœuvre, avec un financement de la Région pour l’achat de ce terrain il y a quelques années. De l’argent de chacun des bruxelloises et des bruxellois.

Il me semble alors que ce compromis est défendable au nom de la possibilité de permettre à des jeunes ménages, des familles et des personnes isolées d’accéder à un logement extrêmement qualitatif dans un eco-quartier offrant une haute qualité de vie et conforme à toutes les normes d’un urbanisme durable de pointe et qui plus est sanctuarisant 2/3 de la friche actuelle dont 1/3 entièrement consacrée à la biodiversité.

Faut-il considérer dès lors que la seule solution viable est celle qui défend un point de vue, celui essentiel de la préservation de la biodiversité en ville ? Ou comme moi considérer que le droit à l’habitat de qualité doit aussi être rencontré dans un projet public qui finalement trouve une excellence dans sa qualité sociale et durable ? Ma réponse est claire je choisis, inspirée par Edgar Morin, la complexité d’une solution qui est inclusive de deux enjeux majeurs pour la ville.

Ce que l’on attend de la politique urbanistique est bien de ne pas favoriser la hausse des coûts et je peux identifier rapidement deux causes : les délais très longs 3, 4, parfois 5 ans pour obtenir un permis et une incitation à la hausse par un phénomène de « spéculation » bien identifié par Benoît Moritz dans son rapport sur le logement dans le cadre de l’après -covid. En effet il indique que l’incertitude crée par le système des dérogations quasi systématiques aux densités et aux hauteurs prévues amènent une hausse des prix du foncier et « gonflent » les projets. 

Force est de constater qu’aujourd’hui encore la plupart, sinon l’entièreté des grosses rénovations, voire de démolitions-reconstructions aboutissent à une augmentation significative du volume des m2 construits.

Or le RRU dans son orientation actuelle semble encore vouloir accentuer cette évolution. 

Pour y faire face il me semble urgent de préciser la mesure de la densité et définir clairement le P/S, c’est-à-dire le rapport plancher sol qui est autorisé par zone. Une définition trop imprécise, laisse la porte ouverte à toute les attentes et il faut le craindre ouvrira la porte à des recours sur des projets contestés.

Autre élément de réflexion, certains investisseurs bénéficient de dérogations importantes qui augmentent la valeur de leur bien ou tout simplement ils valorisent en logement des terrains autrefois industriels grâce à la création des Zones d’entreprises en milieu urbain dans la Plan Régional d’Affectation du Sol. Or la Région qui autorise cette augmentation de la valeur n’en capte aucun retour direct. C’est pourquoi au-delà de la réforme de l’arrêté sur les charges d’urbanisme il faudra également réfléchir à une récupération partielle des plus-values obtenues par certains permis. Que ce soit par l’augmentation du volume construit ou par le fait que l’on construise du logement sur un terrain dont la valeur a été fixée en fonction de sa destination de terrain industriel, un retour de la plus-value doit bénéficier à la Région.

Et cela pour être affecté à la construction/rénovation de logements abordables et sociaux. De quelle manière ? Cela mérite réflexion : par la mise à disposition de logements à loyers accessibles, par l’alimentation de l’allocation loyers, par la construction de logements pour le Fonds du Logement etc…

Sur la durée des permis, oui il faut clarifier les rôles. Je défends depuis longtemps que les communes puissent délivrer en toute autonomie des permis d’intérêt communal, par exemple les projets de logement de moins de 1000 m2 avec une procédure simplifiée.

Cela m’amène aussi à questionner le rôle du BMA (Maître Architecte) qui devient de plus un plus un super agent de l’urbanisme bruxellois et dont l’intervention est déterminante ; aujourd’hui ce ne serait plus URBAN qui va examiner si les permis de démolition sont justifiés, mais le Maître Architecte ? Est-ce que cela a du sens ?

Les réunions de projet sont une bonne chose à condition : que l’information et la concertation du public sur les grandes options se passent avant ces réunions et que l’on respecte la règlementation ; il ne sert à rien d’octroyer des dérogations qui ouvrent la porte à des recours. Le dernier et très lamentable exemple est celui de la Place de Brouckère, Brouck’r aujourd’hui devenu un chancre. 

Autre exemple le projet Lebeau au Sablon, piloté par le Bouwmeester, qui était pourtant trop dense et destructeur du patrimoine.

Sur l’enjeu des PAD, de la biodiversité et en particulier celui du PAD Josaphat, il faut reconnaître à la fois de la promotion de la biodiversité dans une stratégie régionale tant dans les zones plus étendues que via un réseau d’espaces plus petit dans toute la Région. Est-il encore possible de trouver un compromis autour de la construction de logements abordables sur le site ? C’est le vœu de DéFI. L’aménagement des villes est aujourd’hui un enjeu environnemental majeur qui doit être traité avec sérieux : bilan carbone, logement durable, recherche d’un consensus sociétal, sont les outils pour le réussir.

Pour ce qui est du Patrimoine, on peut saluer le rattrapage d’un certain retard et la meilleure prise en compte du patrimoine moderniste. Reste que la question du rapport historique entre l’espace public : rues et places dans les quartiers néo-classiques de Bruxelles ou la réflexion sur une manière de protéger les points de vue et le paysage « à vue d’oiseau » doivent être renforcés. Les toitures à Bruxelles deviennent de plus en plus des « énormes » installations de tuyaux de ventilation, de pompes à chaleur ou d’installations de toutes natures qui nuisent à l’embellissement et à la qualité de la vie en ville. Ces techniques doivent trouver leur place dans le volume bâti. On attend aussi une modification claire du RRU dans cette matière et surtout le suivi des infractions urbanistiques, ce qui ne se fait pas pour le moment.  

Deux séances d’information ont été organisées à l’attention des locataires du Logement Bruxellois et c’est bien normal, ils sont les premiers concernés par un déménagement provoqués par ces travaux. Beaucoup sont des personnes âgées ou des familles qui éprouvent une certaine angoisse face à ce bouleversement.

Reste que le quartier est également concerné et qu’il n’est pas prévu que les habitants des alentours soient associés au choix du bureau et du projet d’architectes. Or l’impact urbanistique est important.

Ce projet pose 3 problèmes majeurs:

1. Une réduction du nombre de logements sociaux (210) et en même temps une augmentation du volume construit, puisqu’il y a 100 nouveaux logements de la Régie Foncière. Cela représente une sur-densification dans ce quartier. La densité actuelle est forte : la surface de plancher divisée par la surface au sol, soit le rapport P/S = 1,81 et correspond dans le projet de plan régional de développement aux quartiers très denses dans lesquels on préconise de ne pas dépasser un P/S de 2. Le projet aboutirait à un P/S de 2,81.
2. La démolition de la salle de sport qui a pourtant coûté 2 millions € dans le cadre du contrat de quartier Remparts des Moines il y a moins de 20 ans; elle a de réelles qualités architecturales; la Ville devra rembourser 700.000€ à la Région (le subside du contrat de quartier).
3. Le Foyer bruxellois prévoit un parking souterrain de 300 places alors qu’il s’agit de logements sociaux dans lesquels très peu d’habitants disposent d’un véhicule. De plus nous sommes en centre ville avec une bonne desserte en transports publics. Il s’agit manifestement d’une façon de contourner l’échec de la construction de parking voulu par le Collège au Nouveau Marché aux Grains.

Je demande que les habitants du quartier soient associés à ce projet et que l’on organise une consultation à propos des choix à faire, avant que les décisions ne soient irréversibles.

De quoi s’agit-il ? Les 5 « blocs » du Rempart des Moines sont bien connus, les logements construits dans les années 60 constituent un morceau d’urbanisation fonctionnaliste au cœur du Pentagone. La rénovation de ces logements est discutée depuis une vingtaine d’années par les autorités de la Ville, la société régionale de logements sociaux et le « Foyer bruxellois » devenu le « Logement bruxellois ». Et il est temps que les conditions de vie des locataires soient améliorées.

Quel est le projet défendu par le Collège MR/PS ?

Par décision du 2 juin 2016, le Collège de la Ville prévoit la démolition des 314 logements existants, la construction de 210 logements sociaux et de 140 logements « moyens » (pour la Régie Foncière), la construction d’un parking souterrain de 300 places, la construction de locaux associatifs, d’accueil de la petite enfance et de rencontre pour les seniors. Quant à la salle de sports existante sa démolition-reconstruction est prévue.

L’estimation actuelle du coût de l’ensemble du projet est de plus de 75 millions d’euros et l’opération s’étalera sur 12 années.

Qui finance ?

L’opération sera financée par le fonds fédéral Béliris, la Région bruxelloise et pour ce qui concerne les logements de la Ville, les locaux pour la petite enfance, la reconstruction de la salle de sports et les parkings par la Ville de Bruxelles.

Rétroactes

Le site du Rempart des Moines a fait l’objet d’interventions dans le cadre de deux contrats de quartier, celui du Rempart des Moines en 1997-2001 et celui du Jardin aux Fleurs encore en cours.

La salle de sports a été construite dans le cadre du 1^er contrat de quartier, elle a remplacé un terrain de sport et est destinée particulièrement aux jeunes du quartier ; sa conception architectural et passive est considérée comme remarquable. Elle est l’œuvre de l’architecte Pierre Blondel et a coûté quelque 2 millions €.

Depuis 1997 plusieurs projets ont été présentés pour arriver à la rénovation des logements dans une optique de rénovation plutôt que de démolition. Finalement le « Logement bruxellois » et la Ville ont opté par une opération très lourde de démolition reconstruction.

Qu’est-ce qui ne va pas dans ce projet ?

La démolition reconstruction prévoit de passer de 314 à 210 logements sociaux, mais ils seront plus grands, tandis que 100 logements sociaux seront  construits  « ailleurs » (le Collège ne précise pas où, reste qu’en fonction des terrains disponibles, ce sera probablement à Neder-Over-Heembeek ou à Haren). La surface construite en logement social restera la même et viendront s’y ajouter 140 logements « Régie». Soit au total, 39.842 m2, à comparer aux 25.490 m2 de la surface bâtie actuelle, cela représente une augmentation de la densité de 56% !

La densité actuelle de ce quartier est déjà élevée 1,81 (P/S, soit la surface de plancher divisée par la surface au sol) et correspond dans le projet de Plan régional de développement aux quartiers très denses dans lesquels on préconise de ne pas dépasser un P/S de 2. Le projet aboutirait à un P/S de 2,81.

Pour y arriver, on ne pourra pas construire dans des gabarits raisonnables (les bâtiments actuels font 9 niveaux) et en même temps offrir des espaces de « cour et jardin » correct et pas trop ombragés.

Les principes urbanistiques sur l’implantation, la hauteur et l’emprise au sol ne sont pas très clairement définis, même si dans le « plan masse présenté aux locataires, il s’agit d’îlots fermés de grand gabarit.

Dans ce quartier les enfants, les jeunes et les seniors, sont en manque d’espaces verts et de places. Une des qualités reconnues de l’urbanisme fonctionnaliste à l’œuvre ici est celle des espaces aux pieds des immeuble ; paradoxe, ces dernières années ceux-ci ont été petit à petit améliorés et peuvent aujourd’hui être appropriés par les habitants ; dans le projet prévu, la densification très forte amènera à perdre cet agrément. Quant à la plantation dans l’îlot, elle sera limitée étant donné la construction de 300 places de parking en souterrain.

Le gaspillage d’argent public : démolir et reconstruire une belle salle de sports qui n’a pas 20 ans !

Le Collège prévoit de « déplacer éventuellement la salle et de la relocaliser sur le site » cela suppose la démolition de la salle actuelle. D’une salle largement éclairée, on irait vers une triste salle en sous-sol !

La salle de sport a coûté 2 millions € dans le cadre du contrat de quartier Rempart des Moines ; dans le cadre des dispositions légales prévues par les contrats de quartier il faudra que la Ville rembourse 700.000€ à la Région , c’est-à-dire le montant du subside reçu !

300 places de parking.

Le site du Rempart des Moines et ses 314 logement ne dispose d’aucun parking en sous sol. Très rares sont les locataires du Logement Bruxellois qui disposent d’un véhicule, plus rares encore sont ceux qui pourront payer une place de parking. Le parking répond donc à un autre objectif. Le quartier est actuellement très encombré par la circulation du « mini-ring » alors que les voiries sont étroites. La question que j’ai posée au Collège est, « finalement vous renoncez aux 400 places de parking prévues sous la place du Nouveau Marché aux Grains pour le déplacer vers le Remparts des Moines ». Alors qu’il serait tellement plus responsable d’établir la demande réelle de parkings et de vérifier si par une meilleure utilisation de ce qui existe aujourd’hui le nombre de places ne devrait pas être beaucoup plus limitées. Dans le projet initial du Logement bruxellois il était question de 70 places de parking destinées au logement moyen.

Conclusion :

Le groupe EcoloGroen a voté contre ce projet, nous voulons évidemment que les logements des 5 blocs soient améliorés et nous avons demandé :

1. de maintenir le nombre de m2 plancher (en social ou social et Régie), même en reconstruction si techniquement cela s’impose
2. de maintenir la salle de sport
3. de limiter le nombre de places de parkings
4. de concerter les locataires du Logement bruxellois et les habitants